来源：壹地产
去年，中南派了一支队伍到南通西边的如皋做市场调研。
如皋是南通代管的江苏省辖县级市，也是著名的长寿之乡。过去20年，随着建筑之乡南通的崛起，如皋楼市也跟着起飞。
每个买不起南通的刚需，都先到如皋打个前站。如皋盖起了子姨见过最漂亮的县政府大楼。
【资料图】
2021年，这座只有一百多万人的小城。商品住宅成交单价高达1.4万元，库存去化周期却只要十几个月。大本营在南通的中南也在2020年前后，跑到如皋投资了几个项目，本意是想回回血。但没想到，房子忽然被套牢了。
中南这支队伍的任务是盘活被套牢的资产，队伍到了项目，第一个发现是找不到吃饭的地方。再研究了下市场，他们就打道回府了，他们说：
盘活不了一点儿。
一份中南内部的市场研究报告显示，进入2022年，如皋房价虽然没有太多变动，但这座城市的需求和销售量突然一起蒸发了。截止当年7月，如皋楼市库存162万方，去化周期陡增到了54个月，很多项目动都动不了。
中南还发现，从2021年7月到2022年7月，如皋政府几乎没有卖地收入。原因可能也很简单，恒大、融创等房企集体暴雷，一刀一刀砍在了建筑之乡的大动脉上。
据国盛证券研究所数据，南通债务率在700%以上。连南通土拍都不断流拍，楼市跌了两年。背靠南通的如皋，肯定不会好过。
但就在2022年8月，如皋城南卖掉了一宗商住用地，拿地开发商又在一个月后，联合仁恒用四个小目标，摘牌了如皋城南板块核芯居住用地。
这家撑起了如皋土地市场的开发商是如皋国企，名为：
中皋置业。
上周五，北京土拍又来了。和上次一样，也是三宗土地。亦庄X47无疑是这场土拍里的香饽饽。楼面价4.4万，期房指导价7.7万，3万多的缝差。而且，还是一块纯住宅用地，不用配建。
31家房企开始拼起了运气。最终摇到号的地藏王菩萨指定欧神，大家以前可能没听说过，就是子姨刚刚提到的中皋置业。
中皋这家在四线城市负责托底土拍的国企，当然没有在北京开发项目的能力。所以拿地以后，大家都说恭喜招商。
本来子姨还不知道原因。招商虽然在江苏项目很多，但和中皋置业没有什么交集。后来朋友告诉子姨，大家发现的过程也很简单：
拍卖师刚宣布中皋拿地，坐在最后一排的招商没忍住，笑出了声。
然后招商的投资负责人索性不装了，亲自盯着中皋签完了成交确认书、出让合同和补偿协议。
北京的地产人其实松了口气，见惯了中建、越秀、北京城建的项目，看到招商拿地，大家居然都有些感激零涕了。
这半年多，北京土拍因为没有上海的积分门槛和马甲限制，已经成了一场大杂烩。各种没见过的企业都来了，你也搞不懂背后是哪路神仙。
就比如上次报名了两块四季青地块太原萃丰，看起来股东是山西煤老板，但公司注册地是在华润太原昆仑御。
除了各地民企，南通江海港、南通海门海泰、扬州华鹏等地方国资房企，也曾组团跑到北京来分苹果。要子姨说，那么多类型的马甲，还是地方国企拿地最有意义。
我们原来写过很多地方城投的故事。在楼市如日中天的年代，这些城投公司不仅和开发商联合开发项目，挣财务投资的钱，还会自己囤积土地。
不少地方城投公司都是隐形大地主。市场下行后，他们背负了巨额财务成本。昆明城投危机也来自于此。
就拿中皋置业来说，虽然2018年才成立，但名下有35宗土地，除了北京这块，全部位于如皋。南通媒体统计，中皋置业累计投资土地总面积已经达到1300亩。
比如中皋和碧桂园联合开发的碧桂园颐和禧园，2020年以13000元左右的单价开盘，到现在卖了三年，价格降到11000每平米，还能打九折，项目三种户型居然还全部有的卖。
地方国企这些资产的未来，可能就像中南看到的那样：
盘活不了一点儿。
根据如皋统计公报，2022年当地房地产投资下降了四分之一，这已经是城投不停托底的结果了。
亦庄地块总价大概80亿，按8%的利润率计算，这块地能带给开发商6.4个亿的利润，假如中皋分走一半也有三四亿了，这已经够他们回老家托底10万平米建面的土地了。
所以三四线城市城投公司，跑到一线城市拿地赚钱，回头再弥补本地债务亏空，绝对是个天才般的想法。问题就是，北京土拍的漏洞大家还能钻多久。
据说，对目前土地市场的火热，市里还是乐见其成的。但预计到明年，财政就宽松多了。
大家要抓紧时间了。
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